どうも、のぶです。

今回は、一般の方が不動産(特に住むために)を購入する際に、色々種類があることを伝えていこうかと思います。

そもそも、この不動産業界というのは、とりあえずはひとくくりで「不動産業界」と言ってますが、実はすごく細かく分かれています。

・住むための物件を扱う賃貸不動産会社

・店舗や事務所などを扱う賃貸不動産会社

・住むための物件を販売している不動産会社

・住むための物件を紹介して販売している不動産会社

・店舗や事務所などの物件を販売している不動産会社

などなど、すごく細かく分かれています。

中には、いくつかまとめて取り扱う不動産会社もありますがほとんどがどれかに特化した不動産会社がほとんどです。

ただ、一般の人がこの不動産会社は何に特化している会社なのか外見から判断するのは大変難しいです。

最近はインターネットがかなり便利になってきて、それを調べようとおもったら調べることも出来るようにはなりましたが、そこには労力と時間が必要です。

今回は、とりあえず、ほんの一部ですがお伝えします

「新築マンション」、「中古マンション」、「戸建て」それぞれを購入するときの違い

どうでしょうか?

なんだか、ややこしいですよね。

それでは、順を追って説明していきます。

まず、最もわかりやすいのが、①の新築マンションの直接販売のルートです。マンションを施工業者につくってもらった売主業者が、直接、買主に販売する市場になります。もちろん、この取引に仲介手数料は発生しません。

次に、②の販売代理店を通して新築マンションを販売するルートです。この場合、販売代理店は売主業者の子会社や関連会社が多く、販売できれば、約6%の手数料を販売代理店が売主業者から受けとるしくみになっています。ちなみに成約しても、買主からは手数料を受けとることはありません。この二つが新築マンションの主要ルートとなります。

ところが、まれに、③の本来の不動産市場で新築マンションが販売されることがあります。いわゆる新築マンションであっても、売主物件として、戸建て新築の売主と同じ手法で販売するルートです。この③の市場が、上図にあるように「不動産会社」を通しての販売ということになります。

そして、この③のルートを使って新築マンションを購入した場合は、仲介手数料が発生する場合があります。また、まれにではありますが「新築戸建て」、「中古戸建て」、「中古マンション」の場合でも③のルートだけではなく、①や②のルートで販売していることもございます。その場合はもちろん仲介手数料はかかりません。

ただ、上記の関係は、やはり外見から判断するのは大変難しくなっております。

新築マンション市場ルート(①や②)を狙うときは気をつけて!

①や②のルートは、購入する方にとっては、少しでも安く購入したいというのもあって、仲介手数料がかからない選ぶ(もしくは選びたい)人が多いと思います。そこに落とし穴があるのです。

①や②のルートは新築マンションのわかりやすい市場ですが、買主にとってみると、買い仲介業者がいないので物件を比較するといったことができません。購入するときは、自分の足で回らないといけないのです。

一方、③のルートは買い仲介業者がいるのですから、本来ならば購入するときに物件を比較することができます。ところが、ここには後述する「本来の代理人」は存在せず、買い仲介業者は買主ではなく業界のほうを向いて仕事をしているので、買主は物件をしっかりと比較することができないという問題があります。

この違いが、それぞれの流通ルート、不動産会社の営業マンの違いにどう現れるかを考えてみましょう。

①や②の営業マンはいわば自社商品のみを売っているのですから、一般的には営業力は磨かれます。営業力というよりむしろ、販売力といったほうがいいかもしれません。しかし、本来の不動産市場のことはわからず仕舞いです。

一方、③の人は、比較能力、営業のトーク力といったものは身につくかもしれませんが、しっかりとした販売力は身につきません。③の営業マンは業界の事情通にはなることができ、その場その場で顧客の相談をうまくあしらうことはできても、自社物件しか扱わないマンション業者(①や②の営業マン)と違って販売力が身につかないのです。

これから家を買う人は、ぜひ次のことを知っておいてください。

それは、「③の市場をまったく垣間見ることなく、一見、わかりやすい①や②の販売ルートだけに頼って購入しないほうがよい」ということです。それでは結局、不動産業がどのような業界であり、何が自分たちにとって得であるか、よいことなのかが十分にわからないまま、人生最大の買い物をしてしまうことになります。

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